[빅데이터] 수도권 부동산 버블 붕괴 임박…임대인 걱정 이만저만

지난해까지만 해도 높은 집값을 유지하고 있었던 경기도 부동산 버블도 드디어 끝을 맞이할 때가 온 듯 보인다. 지난해 월 최고 2%대 중반 급등세를 보였던 수도권(서울·경기·인천) 아파트값이 최근 내림세로 전환되면서 하락 폭이 커지고 있다. 7일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 수도권 아파트값은 2019년 7월부터 올해 5월까지 35개월간 상승세를 유지하다가, 지난 6월(-0.04%) 3년 만에 하락세로 전환했다. 지난달에는 0.12% 떨어졌다. 이는 전달 대비 하락 폭이 3배로 커진 것으로, 2019년 6월(-0.11%) 이후 3년 1개월 만에 최대 하락 폭을 기록했다.

수도권 아파트값은 작년 연간 상승률이 25.42%로, 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후 줄어든 주택 공급과 저금리, 규제 완화 등 영향으로 부동산 가격이 폭등했던 2002년(29.27%) 다음으로 높았다. 특히, 지난해 2월(2.32%), 3월(2.38%), 6월(2.42%), 8월(2.50%), 9월(2.43%)에는 수도권 아파트값 상승률이 2% 중반에 달할 정도로 가파른 상승세를 나타냈다.

지난해 11월 전만 하더라도 기준금리가 연 0%대로 유지된 데다, 집값 급등세가 지속되면서 불안을 느낀 무주택자들이 대출을 받아 경기·인천 지역의 집을 사는 ‘탈서울 내 집 마련 행렬’이 두드러진 영향이다. 여기에 수도권 광역급행철도(GTX) 정차 지역 발표에 따른 교통개발 호재도 이들 지역 아파트값 상승의 요인 중 하나로 작용했다.

하지만 지난해 하반기부터 가계부채 관리를 위한 대출 규제가 강화되고, 기준금리가 지속해서 인상되자 올해는 상황이 역전됐다. 경기와 인천의 아파트값은 지난달 각각 0.15%, 0.38% 떨어지면서, 전달의 0.05%, 0.43% 하락에 이어 두 달 연속 빠졌다.

경기도는 같은 기간 안양시 동안구(-2.27%), 수원시 영통구(-2.26%), 화성시(-2.20%), 의왕시(-1.28%), 광명시(-1.14%), 수원시 권선구(-1.07%) 등 아파트값 하락 폭이 상대적으로 큰 편이었다. 안양시 동안구 평촌동 인덕원대우 전용면적 84.96㎡의 경우, 지난달 9일 2층이 7억4500만원에 중개 매매돼 전달 3일 1층이 7억8000만원에 팔린 것보다도 3500만원 떨어졌다. 이는 지난해 8월 같은 면적 2층이 9억5000만원에 매매된 것과 비교하면 1년도 안 돼 2억원 넘게 급락한 것이다.

전문가들은 GTX 호재가 과도하게 반영된 수도권 외곽 지역의 아파트값이 금리 인상에 따른 대출 이자 상환 부담 등의 영향으로 조정 국면에 들어선 것이라고 분석했다. 추가로 연내 기준금리가 인상될 가능성이 크다는 관측이 지배적인 만큼, 아파트 매수 심리 위축세는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

집값 하락 때문일까, 수도권 집값에 대한 국민들의 관심이 뜨거워지고 있다. (주)파비에서 독자적으로 수도권 집값에 대한 인터넷상 언급량을 조사해본 결과, 평균적으로 증가 추세에 있는 것으로 나타났다. 언급량이 가장 많았던 날은 8월 17일로 약 1억건에 달했다. 가장 최근인 8월 23일 언급량은 약 7천만건이었다. 한 때 언급량이 저조했던 8월 15일 언급량 750만건과 가장 언급량이 많았던 8월 17일 언급량을 비교했을 때 무려 13배나 차이가 났다.

이러한 뜨거운 관심은 언론 매체인 뉴스보다 국민들에게 있어 접근성이 좋고 장벽이 낮아 의견을 비교적 쉽게 표출할 수 있는 매체인 커뮤니티에서 두드러지게 나타났다. 커뮤니티에서의 언급량은 약 34억건으로 뉴스에서의 언급량 약 9억건과 비교했을 때 약 4배 높은 수치였다. 그만큼 언론보다 국민들이 수도권 집값에 민감하다는 것을 의미한다. 한편, 카페에서의 언급량이 약 8억 1천만건, 유튜브에서의 언급량이 약 5,500만건으로 그 뒤를 이었다.

수도권 집값 버블 붕괴에 대한 우려는 인터넷상에서도 여실히 나타났다. 수도권 집값에 대한 인터넷상 언급량을 토대로 긍부정 평가를 조사해본 결과, 부정 평가가 62.36%로 긍정 평가 37.64%를 웃돌며 과반수 이상을 차지하는 것으로 나타났다. 기간별로 긍부정 평가를 보았을 때, 비교적 최근인 8월 18일에 부정 평가가 가장 높은 것으로 나타났다. 이 날 부정 평가는 약 16억건에 달했다. 또한, 이날은 부정 평가와 긍정 평가의 차이 폭이 가장 심한 날이기도 했다. 이 날 긍정 평가는 약 7억건으로 그 차이는 무려 9억건에 달했다. 한편, 부정 평가가 10억건 이상을 기록한 날은 8월 18일 이외에도 7월 30일(약 13억건), 8월 9일(약 14억건) 이틀이나 있었다.

집값이 하락하면서 대출을 받아 집을 구매한 임대인의 한숨이 깊어지는 듯 하다. 수도권 집값과 관련돼서 언급된 키워드를 네트워크 차트로 정리해본 결과, 대출과 수도권 집값이 가장 밀접한 관계성을 가지고 있는 것으로 나타났다. ‘금리’ ‘가격’ ‘한국’ 등의 키워드가 등장하는 것으로 보아 빨간색 키워드는 ‘대출’ 키워드 그룹이라 해석된다. 한편, ‘강남’ ‘경기’ ‘대출’ ‘공급’ ‘대책’ 등의 키워드가 등장하는 것으로 보아 보라색 키워드 그룹은 ‘수도권 집값’ 키워드 그룹이라 해석된다. 이 두 그룹이 나란히 나열되어 있다는 것은 두 키워드 그룹 간에 밀접한 관련성이 있다는 것을 의미한다. 심지어, 하늘색 키워드를 보면 ‘집값’ 키워드와 가장 가까운 곳에 ‘수도권’ 키워드가 위치해 있는 것을 볼 수 있다. 수도권 집값이 임대인 더 나아가 국민들의 가장 큰 걱정거리임을 알 수 있는 대목이다.

이러한 상황 속에서 정부가 첫 대규모 공급대책을 발표했다. 이번 공급대책이 집값에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다. 금리인상 등으로 집값이 안정화 추세에 접어든 상황에서 나온 이번 공급대책이 기존 주택가격의 하락 압력을 더 키울 것이란 전망이 나온다. 다만 향후 발표될 재건축 부담금 완화, 안전진단 규제 완화 수위에 따라 재건축 단지의 집값 상승 불씨로 작용할 수 있다는 분석도 제기됐다.

이번 공급대책은 수요가 많은 도심과 역세권, 3기 신도시 등에 향후 5년간 270만 가구를 공급하는 내용을 골자로 한다. 이 중 수도권에만 158만 가구를 공급한다고 한다. 사업 유형별로는 재개발, 재건축, 도심복합사업 등 정비 사업을 통한 공급이 52만 가구, 신규 공공택지 지정을 통한 공급이 88만 가구, 그 외 도시개발 등 사업을 통한 공급이 130만 가구로 이뤄진다.

특히, 주택 공급을 촉진하기 위해 앞으로 재건축 부담금과 안전 진단 등 재건축 관련 규제도 완화를 추진한다. 오는 9월 구체적인 재건축 부담금 감면 대책을 발표하고, 연내에 안전진단 규제 완화 관련 대책을 내놓을 예정이다. 다만, 시장에서는 최근 부동산 시장 분위기가 가라앉고 있는 상황에서 대규모 공급 대책이 발표돼 집값 하락세가 가속화되고 거래절벽이 심화할 것이라는 전망에 힘이 실리고 있다.

반면, 주택공급 대책이 당장 집값에 영향을 주지 않을 것이라는 전망도 있다. 이번 공급대책에 공급 지역,사업추진 속도 등 구체적인 실행 계획이 담기지 않은 만큼 부동산 시장에 미칠 영향을 확인하기 위해서는 세부 계획을 좀 더 지켜봐야 한다는 것이다.